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2014-06-17 來源 :公益時(shí)報(bào)??作者 :
用油布和幾根木棍撐起來的簡陋棚子，嘈雜的小巷，露天堆積的垃圾，開放式的下水道……這是2008年獲得奧斯卡最佳影片的電影《貧民窟的百萬富翁》中所展現(xiàn)的貧民窟街景。
城市化之痛：貧富差距
普麗婭(Priya)一家4口以前就是這樣的貧民窟中的居民。他們住在斯里蘭卡首都科倫坡的一個(gè)城中村，人均住房面積只有5平方米，和1400多人共用一個(gè)廁所。斯里蘭卡2013年的經(jīng)濟(jì)增長率為7.2%，是亞洲除中國以外經(jīng)濟(jì)增長最快的國家之一。斯里蘭卡央行預(yù)計(jì)，2016年該國將邁進(jìn)中高收入國家行列。但在科倫坡，仍有近54%的人住在市中心的貧民窟中。
“不過，現(xiàn)在我再也不用擔(dān)心女兒洗澡的問題了，以前她不得不去公共廁所，還要排很長的隊(duì)。”普麗婭說道，他們一家現(xiàn)在已經(jīng)搬進(jìn)一個(gè)13層的現(xiàn)代公寓，兩室一廳，而且有獨(dú)立的衛(wèi)浴、廚房和其他現(xiàn)代化設(shè)施。
這一切的改變都源于達(dá)林·古納塞克拉博士(Darin Gunesekera)，在斯里蘭卡，他被貧民窟的居民稱為“土地解放者”。古納塞克拉通過一種傳統(tǒng)的金融融資工具REIT(房地產(chǎn)信托投資基金)，3年內(nèi)成功地讓675個(gè)家庭、近4000名棚戶居民搬入現(xiàn)代化居所。
“我是個(gè)商人，喜歡從現(xiàn)實(shí)的角度考慮和解決問題。”古納塞克拉說。
難題：窮人無信用
1998年，世界銀行在斯里蘭卡做“改善貧民窟居住條件”的項(xiàng)目調(diào)研，古納塞克拉被邀請(qǐng)參觀“一些具有代表性的地方”。
斯里蘭卡首都科倫坡土地成本高昂，很多低收入人群只能非法占用公共用地。他們雖然借此獲得了落腳之地，但仍然無法獲得任何房屋服務(wù);而土地的名義所有者也蒙受損失：擁有名義上的所有權(quán)，但無法驅(qū)趕那些非法占據(jù)者，更不用提實(shí)現(xiàn)土地的有效利用。在古納塞克拉看來，貧民窟擁擠不堪的原因不是人口密度高，而是土地沒得到有效利用?？苽惼碌呢毭窨咧忻繎羧思业钠骄玫孛娣e達(dá)到60平方米，但真正設(shè)計(jì)良好的高層公寓，實(shí)際需要的土地是非常少的。換而言之，通過建造現(xiàn)代化的公寓代替棚戶，可以釋放出更多的土地用作商業(yè)或其他用途。而且，公用事業(yè)公司(水、電、煤氣公司)也可以進(jìn)入并收取費(fèi)用，政府也可以獲得稅收。
“1998年，科倫坡有6.5萬個(gè)家庭住在城中村的棚戶中。我發(fā)現(xiàn)僅使用他們所占土地的40%就能為他們提供嶄新的現(xiàn)代住宅。”古納塞克拉說，他最終提供的13層公寓，確實(shí)僅需要140平方米土地覆蓋。古納塞克拉說，起初，政府并不同意這一房屋重建計(jì)劃，斯里蘭卡住建部的官員告訴他整個(gè)城市沒有閑置土地讓他做“試驗(yàn)”。“開發(fā)商認(rèn)為貧民窟的人不值得信任，銀行也只對(duì)貸款項(xiàng)目感興趣。”他說。
古納塞克拉最終選擇最傳統(tǒng)也最保守的金融工具REIT，這是一種為房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段，上世紀(jì)60年代興起于美國，可直接將房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資拆成股份，在證券交易所交易。
雙贏路徑：社會(huì)性投資
古納塞克拉把他的項(xiàng)目稱為S-REIT，S意味著social(社會(huì)性)。他將棚戶居民占據(jù)的土地打包成基金，在資本市場(chǎng)上以股份形式分期售賣，作為交換，他們將擁有獨(dú)立公寓的產(chǎn)權(quán)。除去劃分給棚戶居民的土地，其余土地將由信托公司托管，投資者和原本土地所有者將共同獲得土地的增值和租金收入。
古納塞克拉游說政府和開發(fā)商換一種思維方式，他勸說政府給他認(rèn)證棚戶居民財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)力，政府的角色變成監(jiān)管：批準(zhǔn)通過S-REIT、監(jiān)管房屋重建計(jì)劃、保證基金的透明和注冊(cè)房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。而開發(fā)商也因信托基金最終將在公開市場(chǎng)交易而把貧民窟居民真正視為客戶。
當(dāng)時(shí)的總統(tǒng)馬欣達(dá)·拉賈帕克薩(Mahinda Rajapaksa)最終同意給古納塞克拉超過4.4萬平方米的政府所有地試驗(yàn)。房屋重建計(jì)劃花了18個(gè)月，除去為棚戶居民提供的現(xiàn)代化住所，有73%的土地被釋放出商業(yè)價(jià)值。超過4000名居民搬進(jìn)了這個(gè)名為“千禧城”(Millennium City)的新公寓，并且擁有政府認(rèn)證的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。在完成這一系列的交易后，2001年初信托基金解散。由于此塊土地所有者為政府，所以后期開發(fā)的土地增值和租金全部由投資者獲得。
“目前S-REIT已經(jīng)被斯里蘭卡的國防部和城市規(guī)劃部批準(zhǔn)應(yīng)用，聯(lián)合整體改造科倫坡，”古納塞克拉說，“現(xiàn)在每天都有不同的土地被競標(biāo)，棚戶區(qū)的人民住進(jìn)新的現(xiàn)代化居所，土地釋放出更多商業(yè)效益。”
“我把貧民窟的人帶進(jìn)了房地產(chǎn)階梯，把其他人帶進(jìn)了金融資產(chǎn)階梯。”古納塞克拉在評(píng)論項(xiàng)目的意義時(shí)講道，貧民窟的居民們獲得了像中產(chǎn)階級(jí)一樣的體面有尊嚴(yán)的生活，也增強(qiáng)了社會(huì)階層間的流動(dòng)性。S-REIT的模型更受到聯(lián)合國表彰，被作為“改善貧民窟住宅建筑”的最佳案例之一在全球推廣。
(據(jù)《財(cái)智生活》)
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