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2013-07-23 來源 :公益時報??作者 :
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在美國次貸危機(jī)過后，仁人家園將工作目標(biāo)從房屋延伸至社區(qū)。圖為底特律東部的志愿者在協(xié)助社區(qū)重建
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社區(qū)的居民常常也是建造者本身，圖為一名志愿者在全美女性建筑周上參與仁人家園的活動
這里是美國俄勒岡州波特蘭市東部，某戶后院的野炊美味在空氣中飄溢，一群未來的主人正在這片即將修建完工的小區(qū)中穿梭往來。在這片滿是建筑材料的工地上，他們好奇地透過木質(zhì)結(jié)構(gòu)的門窗向房屋內(nèi)張望，計劃著對于未來家園的美好憧憬。這些憧憬的實現(xiàn)，則要倚仗于仁人家園(Habitat for Humanity)，是他們第一時間買下這片土地，擔(dān)起了他們在俄勒岡州有史以來所承接的最大建設(shè)工程。
在此之前，這里有20所房屋已經(jīng)被一家營利性質(zhì)的建造商售出，但那早已是美國房市崩盤之前的事了。后來發(fā)生的則是，次貸危機(jī)爆發(fā)，購房者無力償還房貸，銀行強(qiáng)行收回房屋產(chǎn)權(quán)。聰明的捐贈者們看到低價購得這片土地后的潛力，于是仁人家園在他們的幫助下接手了這片隨時可以開工的地盤。眼下，這片工程預(yù)計在2014年完工，這將會為波特蘭市門欄區(qū)(Gateway Corral)增添45戶由仁人家園修建的房屋，并且?guī)淼氖且粋€穩(wěn)定的、多種收入群體混合入住的社區(qū)，一改這里廢棄工地的景象，還使當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)稅收進(jìn)賬670萬美元。
如今，經(jīng)歷了次貸危機(jī)，仁人家園正在全美以多種策略出擊，目的不單只為大眾提供價格實惠的房屋，更重要的是搭建更加健康的社區(qū)。這種提升整個社區(qū)的努力，意味著這所已經(jīng)享有國際知名度的非營利組織正在轉(zhuǎn)變自身的關(guān)注所在。
在底特律的晨興公地社區(qū)(Morningside Commons)，仁人家園正在一片15個街區(qū)的區(qū)域內(nèi)興建與修復(fù)共計100所房屋，一改當(dāng)?shù)胤课蓍e置的面貌?！拔覀儧Q定真正立足于社區(qū)，而不是過來蓋兩所房子就撤了?！钡滋芈煞种Оl(fā)展總監(jiān)塔拉·弗雷尼(Tara Franey)說。在華盛頓，西雅圖/南景郡地區(qū)(South King County)的分支正在聯(lián)邦財政的幫助下實現(xiàn)對14所被強(qiáng)制收回產(chǎn)權(quán)房屋的重建。在波特蘭，波特蘭/都會東區(qū)(Metro East)分支主席兼CEO史蒂夫·梅西奈蒂(Steve Messinetti)則表示，產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)制回收反而為地產(chǎn)銀行帶來了未來建設(shè)的可能性。
仁人家園的“振興鄰里計劃”(Neighborhod Revitalization Initiative)已開展了兩年，這一計劃的帶頭人杰夫·波普(Jeff Pope)認(rèn)為，由于1500個仁人家園分支所服務(wù)的美國社區(qū)各有特色，所以，為了“給所服務(wù)的社區(qū)帶來更多、更有意義的影響”，并不是只有一種實現(xiàn)方式。為此，這家已有36年歷史的非營利組織及其各地分支，正積極為籌款開拓新策略、擴(kuò)展“產(chǎn)品線”、為新任務(wù)招募和培訓(xùn)志愿者、更有效地聽取當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)方的意見。“我們向分支所傳達(dá)的信息是，首先，要明白社區(qū)需要什么，然后再開展工作?！辈ㄆ照f。
先成為朋友，再建房
馬蒂·庫伊斯塔(Marty Kooistra)是仁人家園在西雅圖/南景郡地區(qū)分支的CEO，在23年的服務(wù)年間，他在地方和總部層級都榮獲了眾多威望。他說，早在房貸危機(jī)之前，仁人家園就開始考慮自身在美國社區(qū)發(fā)展中的角色?！拔覀兿騺戆焉鐓^(qū)作為我們使命的一部分，現(xiàn)在我們要問自己的是：如何在社區(qū)發(fā)展層面更加進(jìn)?。俊?/P>
新計劃顯然要比增添幾項服務(wù)來得復(fù)雜。“有些分支認(rèn)為，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加對房屋的修復(fù)就算‘振興鄰里’了，但拓展產(chǎn)品線和真正致力于社區(qū)改造并不是一回事?！睅煲了顾f，“振興計劃包括建立關(guān)系、通過影響力測試來考察你是否提高了社區(qū)生活質(zhì)量以及跨部門合作，這都需要時間。”他補(bǔ)充道，仁人家園的“企業(yè)DNA”反而為這項計劃增添了難度：“我們一直視產(chǎn)品為焦點，以行動為導(dǎo)向。在全世界范圍內(nèi)，我們每10分鐘就建起一棟房子。”但比起修房子，搭建合作關(guān)系顯然要來得更久，并且很難以數(shù)據(jù)測量。
仁人家園是全美最大的房屋建造方，這一點顯然會嚇跑不少的小型合作者。但像仁人家園這樣一個以行動見長的合作方，它的價值在于，“當(dāng)我們與其他機(jī)構(gòu)共同工作的時候，人們會看到事情的飛速變化。他們會看見這棟房子被蓋起來，那棟在重新油漆，還有一棟在修復(fù)。這會渲染起一個小區(qū)的氣氛?！辈ㄆ照f。
當(dāng)以整個社區(qū)的角度來介入，仁人家園如今需要更加清楚自己的責(zé)任范圍。從它過去建造房屋的模式來看，仁人家園能夠通過建材的募捐和志愿者的參與，讓每修建一所房屋的成本控制在8萬美元左右。所有款項都提前募集到位，這些房屋也立即歸仁人家園所有。然后，仁人家園會嚴(yán)格挑選買方，大多數(shù)的收入都不到中等家庭收入的一半，即沒有資格獲得傳統(tǒng)意義上貸款的人。這些買方將以無利率的方式，在25至30年的時間內(nèi)完成按揭，但必須要投入價值500個小時的人力資產(chǎn)（對房屋進(jìn)行修繕而獲得的對該房屋的部分股權(quán)）和接受為他們所準(zhǔn)備的房屋保有課程。他們的按揭將會被投入未來的項目，以此實現(xiàn)模式的可持續(xù)化。
“我們的長項是讓他們獲得房屋的擁有權(quán)。”波普強(qiáng)調(diào)說，修理房屋、添加保暖設(shè)施，這都能幫助房屋的現(xiàn)在擁有者無憂地留在家中?！暗绻@個社區(qū)需要的是待租房源，那我們的角色可能會變成組成其他在行的機(jī)構(gòu)來做。又或者這里的住戶需要經(jīng)濟(jì)上的發(fā)展，那也是別人的工作。我們要做的則是幫助實現(xiàn)居民所想，讓對應(yīng)的合作方進(jìn)駐社區(qū)?！彼f。
在底特律的晨興公地，仁人家園與一家名為U-SNAP-BAC的社區(qū)發(fā)展類非營利組織展開合作?！拔覀冊谶@個社區(qū)30年了，我們了解這里的利益關(guān)聯(lián)者?！边@家機(jī)構(gòu)的執(zhí)行總監(jiān)琳達(dá)·史密斯(Linda Smith)說，“我們確保讓這里的居民在規(guī)劃中擁有話語權(quán)。”
當(dāng)仁人家園在重建該社區(qū)活力的議題上流露出合作意向的時候，史密斯意識到這個合作方“將帶來遠(yuǎn)比我們更多的資源”。2012年，仁人家園發(fā)起一項總計2500萬美元的計劃，名為“領(lǐng)袖重建底特律”，通用汽車主席兼CEO丹尼爾·阿科爾森(Daniel Akerson)和妻子當(dāng)下為該計劃捐贈私人款項100萬美元作為啟動資金，而第一個目標(biāo)就是晨興公地。史密斯歡迎仁人家園與自己共事，“他們名聲在外，”她說，“但并沒有一家獨大。”結(jié)果是美妙的，她認(rèn)為，在奔赴共同目標(biāo)的過程中，兩家機(jī)構(gòu)都發(fā)揮了各自的特長。
只有一點關(guān)鍵性的區(qū)別。U-SNAP-BAC將長期服務(wù)在晨興公地，而仁人家園在任務(wù)結(jié)束后將會抽身。“我們希望這是社區(qū)的自我選擇——人們想要的居住場所，商業(yè)便利、兒童安全出行?！备ダ啄嵴f，“在我們離開時，這一切都會就位?！?/P>
新時代新路徑
在過去，仁人家園的各分支主要通過私人的小額捐款、企業(yè)贊助和教堂資助維持運作。但在有了如此雄心勃勃的社區(qū)振興計劃后，各分支如今也開始向?qū)嵙π酆竦木栀浄秸归_活動。
波特蘭/都會東區(qū)分支在最近的活動中籌集了1100萬美元的資金，大部分用于支持一家地產(chǎn)銀行，使后者在未來5年提供項目土地。這一動作也使該分支能夠以極低的價格拿下土地，并且在自身的機(jī)構(gòu)能力上得到了長足的進(jìn)步，使其原本每年20-30所的房屋建造量提升了50%。
而來自阿克爾森夫婦的100萬美元捐贈，也是底特律分支歷史上的最高紀(jì)錄，它同樣催化了這個城市的社區(qū)建設(shè)?！坝辛怂ò⒖藸柹┑膮⑴c，廉價房一下得到了大眾的關(guān)注。作為發(fā)展總監(jiān)，通常都是我打電話找別人，但現(xiàn)在我的電話卻響個不停?！备ダ啄嵴f，“現(xiàn)在所有人都想?yún)⑴c這個計劃?！?/P>
而波特蘭的梅西奈蒂，每當(dāng)他有復(fù)雜的金融交易需要處理時，便能得到志愿咨詢師的大力協(xié)助。他發(fā)現(xiàn)，通常情況下，地產(chǎn)銀行都很希望達(dá)成交易?！八麄兌枷氡M早把這些房產(chǎn)處理掉?！?/P>
目前，大約有200家仁人家園的分支已經(jīng)參與了振興鄰里計劃，這些分支大多數(shù)都位于城鎮(zhèn)區(qū)域?！懊總€分支都有一段學(xué)習(xí)的路要走。”波普說。為此，許多分支需要招募新人，除了建筑知識外，恐怕這批新加盟的志愿者還要掌握更多的技能。“社區(qū)修復(fù)更像是一門藝術(shù)。”庫伊斯塔說，“如何細(xì)致地規(guī)劃、利用身邊資源去完成一件有質(zhì)量的產(chǎn)品，這需要大量的想法和技能。”而對于許多志愿者來說，重新包裝和打磨項目遠(yuǎn)比在原地修建一座新房要有意思的多。“我們的志愿者非常喜歡這其中的創(chuàng)造空間。”波普補(bǔ)充道。
管理層成員也開始接受關(guān)于社區(qū)重建相關(guān)的培訓(xùn)，他們開始使用新方法追蹤這些社區(qū)項目的影響。波普解釋說：“我們能數(shù)得清修了多少房子，但是個人生活質(zhì)量的提高如何測算？”為了得到清晰的答案，仁人家園開始使用全美社區(qū)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)（NeighborWorks）所開發(fā)的一套工具來收集分析數(shù)據(jù)。
是什么讓仁人家園如此堅定地要轉(zhuǎn)變自身的工作模式？畢竟這套模式已經(jīng)成功地在全世界修建了50萬所房屋。庫伊斯塔說，是機(jī)構(gòu)對于自身的清醒，雖然仁人家園幫助了不少家庭擁有了自己的住所，但全球每天都有96000人失去家園。他說：“我認(rèn)可仁人家園的模式，但如果想要更大地改變這個社會，我們必須改變自己?！?/P>
（高文興/譯 據(jù)《斯坦福社會創(chuàng)新評論》）
蘇西·波思/文
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