■ 本報(bào)記者 張明敏

    3月8日這一天對(duì)于浙江省溫州市鹿城區(qū)南塘五組團(tuán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任金巧娒來(lái)說(shuō)，是值得記住的一天。這一天，他接過(guò)了鹿城區(qū)民政局給該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)的“南塘五組團(tuán)小區(qū)業(yè)主大會(huì)”牌匾，自此，南塘五組團(tuán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成為一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)組織，這同時(shí)也是全國(guó)首個(gè)直接在民政注冊(cè)的具有社團(tuán)法人資格的業(yè)主委員會(huì)。這意味著在我國(guó)現(xiàn)行社區(qū)中，業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期不具法人地位的事實(shí)被打破，物業(yè)與業(yè)主間的權(quán)責(zé)和關(guān)系將重新界定。

    溫州這個(gè)具有法人資質(zhì)的業(yè)委會(huì)是如何成立的？其法人代表又是如何選出的？試水情況如何？《公益時(shí)報(bào)》記者帶著這些問(wèn)題，試圖還原我國(guó)首個(gè)以社團(tuán)形式注冊(cè)的業(yè)委會(huì)的誕生前后。

    “法人”業(yè)委會(huì)便于維權(quán)

    金巧娒已經(jīng)在南塘五組團(tuán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)當(dāng)了2年主任，就在注冊(cè)成為社團(tuán)法人的前幾天，他都還在為小區(qū)房屋漏水的事情找物業(yè)公司協(xié)商解決，但是據(jù)他說(shuō)找了多次依然沒(méi)有修繕，這使他很頭疼。

    “說(shuō)實(shí)話，你真是拿他沒(méi)辦法，這個(gè)漏水問(wèn)題，我都跟物業(yè)反映過(guò)多次了，一直就是無(wú)動(dòng)于衷。其實(shí)這是有維修基金的，但是不在我們手上，我們也不是法人，必須通過(guò)物業(yè)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告取得資金來(lái)進(jìn)行修繕。這樣耗著最終都是我們小區(qū)的業(yè)主受害?！苯鹎蓨脤?duì)《公益時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

    金巧娒的這些無(wú)奈正是現(xiàn)在中國(guó)社區(qū)中業(yè)主們的普遍的無(wú)奈。小區(qū)內(nèi)的兩大主體分別是物業(yè)和業(yè)主，本應(yīng)該是和諧共存的兩家，時(shí)常因?yàn)楝嵤聦?dǎo)致關(guān)系緊張，最終業(yè)主們通過(guò)維權(quán)解決。但這種維權(quán)由于業(yè)委會(huì)不是法律主體不能參與訴訟，沒(méi)有約束力和威懾力，因此對(duì)于業(yè)委會(huì)的訴求物業(yè)可以聽(tīng)也可以不聽(tīng)，這著實(shí)令業(yè)主犯難。

    “我們看到業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)主間的一些矛盾我們也很頭疼。以前長(zhǎng)期通過(guò)街道辦調(diào)解，業(yè)主與業(yè)主間也可以通過(guò)相應(yīng)法律途徑解決。但是涉及到小區(qū)公共利益，停車(chē)位、電梯間廣告位、樓道修繕等，如果業(yè)主與物業(yè)之間有了矛盾，物業(yè)不給解決業(yè)主們也沒(méi)有辦法，最終走法律程序又因?yàn)槟悴皇仟?dú)立法人，沒(méi)資格打官司而無(wú)可奈何，久而久之演變成更大的矛盾。與其讓他們這樣發(fā)展下去，還不如讓他們自己管理好自己。”溫州市鹿城區(qū)民政局副局長(zhǎng)黃堅(jiān)靖在接受《公益時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“雖然我們之前的物業(yè)管理法里面有規(guī)定，有工作程序和工作規(guī)范，但卻沒(méi)有明確法律地位。通過(guò)具有法人地位的業(yè)主委員會(huì)管理后，業(yè)委會(huì)運(yùn)行比較規(guī)范，同時(shí)也減少了社區(qū)、物業(yè)之間的矛盾，小區(qū)管理也好多了?！?/p>

    早在幾年前，金巧娒和業(yè)委會(huì)的代表們就有這樣一個(gè)想法，怎樣才能使業(yè)主的義務(wù)和權(quán)利對(duì)等起來(lái)，不至于義務(wù)多而維權(quán)少?，F(xiàn)在，鹿城區(qū)民政支持他們申請(qǐng)法人資格社團(tuán)組織，金巧娒感到很滿意。

    “小區(qū)里面一花、一草、一木都應(yīng)該是小區(qū)全體業(yè)主共同所有的，物業(yè)公司就是業(yè)主雇傭的。怎么業(yè)主雇傭來(lái)的人，業(yè)主還要看他的臉色？這種位置是不是有些顛倒了？”金巧娒說(shuō)。

    現(xiàn)在，業(yè)委會(huì)具有了法人資質(zhì)，成為了合法的訴訟主體，是不是意味著就要打官司？

    “這個(gè)倒不至于，我們并不是為了去打官司才去爭(zhēng)取這個(gè)法人地位的，主要是為了方便今后維權(quán)?，F(xiàn)在我們具有法人地位對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都是一種全新姿態(tài)，發(fā)生糾紛后我們主要先去溝通，在溝通不成的情況下，我們才會(huì)考慮訴諸法律?！苯鹎蓨谜f(shuō)，“中國(guó)禮儀當(dāng)中就是講究‘先禮后兵’嘛?！?/p>

    1400萬(wàn)元維修基金

    劃歸業(yè)委會(huì)

    法律規(guī)定的社區(qū)內(nèi)的管理維修基金是一大筆款項(xiàng)，這筆錢(qián)主要是用來(lái)維修圍墻、電梯、查找其他安全隱患的。原先這筆錢(qián)都是放在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局和維修資金審批中心，需要時(shí)得向物業(yè)公司報(bào)告，由物業(yè)向主管部門(mén)申請(qǐng)資金，方能開(kāi)工修繕，既費(fèi)時(shí)又費(fèi)事。現(xiàn)在不一樣了，法人資格的業(yè)委會(huì)可以自行保管這筆維修基金，如果需要修繕只要業(yè)委會(huì)同意就可以了。

    “小區(qū)總共是881戶，已經(jīng)入住768戶，現(xiàn)在的維修基金總共有1400多萬(wàn)元。”金巧娒說(shuō)，“這筆巨額資金都是小區(qū)業(yè)主根據(jù)自家居住面積繳納的，現(xiàn)在已經(jīng)劃轉(zhuǎn)到我們業(yè)委會(huì)以集體業(yè)務(wù)名義設(shè)立的賬戶上。以后小區(qū)維修，業(yè)委會(huì)的自由度大了很多，也方便了，當(dāng)然責(zé)任也重了，弄不好是要負(fù)法律責(zé)任的?！?/p>

    面對(duì)如此巨額的資金，管理角色的轉(zhuǎn)變意味著管理權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)移，如何保障資金的合理、合法使用？“監(jiān)事會(huì)能夠承擔(dān)一部分責(zé)任，最主要的就是監(jiān)管。”金巧娒說(shuō)。

    “在向民政部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)之初就討論過(guò)監(jiān)事會(huì)的問(wèn)題，我們雙方都希望能設(shè)立一個(gè)監(jiān)事機(jī)構(gòu)能夠在業(yè)委會(huì)進(jìn)行重大決策時(shí)提出建議和意見(jiàn)，以期更好地完成業(yè)委會(huì)的工作。一般小型的資金用途不用通過(guò)監(jiān)事會(huì)，基本業(yè)委會(huì)主任簽字就可以執(zhí)行。當(dāng)然每筆賬目都會(huì)有公示，公開(kāi)、透明。業(yè)委會(huì)歡迎業(yè)主們監(jiān)督，隨時(shí)歡迎大家來(lái)查賬。”金巧娒說(shuō)。

    設(shè)立監(jiān)事會(huì)的做法在鹿城區(qū)民政局副局長(zhǎng)黃堅(jiān)靖看來(lái)是十分必要的。

    “這樣能夠更加放手讓剛剛拿到法人‘準(zhǔn)生證’的業(yè)委會(huì)踏實(shí)發(fā)展?！秉S堅(jiān)靖說(shuō)，“注冊(cè)成法人資格的社會(huì)組織，在責(zé)權(quán)上有更大的自主性和獨(dú)立性，同時(shí)自身自律也應(yīng)該加強(qiáng)。設(shè)立監(jiān)事會(huì)有利于更好促進(jìn)業(yè)委會(huì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，在做到財(cái)務(wù)公開(kāi)透明的同時(shí)，還應(yīng)該把決策做好，在這點(diǎn)上監(jiān)事會(huì)能起到很好的作用。監(jiān)事會(huì)人員全部由業(yè)委會(huì)代表?yè)?dān)任，民政部門(mén)不參與其中，小區(qū)的事就讓小區(qū)自己決定。”

    “法人”是如何產(chǎn)生的

    大多數(shù)社區(qū)通過(guò)民主推選產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)及其主任，并不具備法人資格。而當(dāng)業(yè)委會(huì)在維權(quán)問(wèn)題上遇到問(wèn)題時(shí)，有些業(yè)主認(rèn)為誰(shuí)當(dāng)主任都一樣，權(quán)責(zé)沒(méi)有那么明顯。而當(dāng)業(yè)委會(huì)具備法人資格后，業(yè)委會(huì)主任的位子變得“熱”起來(lái)。在這種情況下，法人又是如何產(chǎn)生的呢？

    “說(shuō)白了，現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)就有點(diǎn)像公司，主任就是董事長(zhǎng)，其他人員都由他任命。”金巧娒說(shuō)。雖然看似輕松，但回想當(dāng)初成為業(yè)委會(huì)的法人，他還是道出了這其中的辛苦。

    “當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)成立了4個(gè)多月還沒(méi)有組建起來(lái)，主要原因就是最初想著去征求每一位業(yè)主的簽字同意。但征集到每個(gè)人的簽名有些不大可能，這時(shí)，有些業(yè)主勸我放棄這個(gè)主任。我當(dāng)時(shí)想，這關(guān)系著全體業(yè)主，也關(guān)系著我自己，一定要拿下。后來(lái)我們改變方式，每棟樓選出幾名代表，就像是樓長(zhǎng)一樣。整個(gè)小區(qū)產(chǎn)生了33名樓棟代表，再?gòu)?3名代表中選出13名代表成為業(yè)委會(huì)成員。”金巧娒說(shuō)，“在13名業(yè)委會(huì)代表中再推選出主任和副主任候選人，最后再對(duì)候選人進(jìn)行投票，主任就這樣產(chǎn)生了?！?/p>

    “現(xiàn)在成立的監(jiān)事會(huì)由一個(gè)主任、兩個(gè)委員組成，但監(jiān)事會(huì)沒(méi)有表決權(quán)。如果業(yè)委會(huì)做得不對(duì)，監(jiān)事會(huì)會(huì)指出來(lái)。業(yè)委會(huì)在進(jìn)行重大項(xiàng)目決策的時(shí)候，也必須征得監(jiān)事會(huì)的同意，不然有可能這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行不了?！苯鹎蓨谜f(shuō)。

    社會(huì)管理創(chuàng)新

    南塘五組團(tuán)業(yè)主委員會(huì)的社團(tuán)證書(shū)上，顯示著業(yè)務(wù)范圍：“修改業(yè)委會(huì)制度，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等。”有網(wǎng)友指出，這并沒(méi)有細(xì)化到具有項(xiàng)目執(zhí)行的細(xì)則上。對(duì)此，黃堅(jiān)靖表示，“南塘五組團(tuán)業(yè)委會(huì)是試點(diǎn)，具體責(zé)權(quán)范圍將有待運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后再具體明細(xì)。而如何把業(yè)委會(huì)引導(dǎo)好，積極發(fā)揮其作用，更好參與社會(huì)建設(shè)與管理，依法、有序來(lái)參與公共服務(wù)，這是民政部門(mén)列為的重點(diǎn)。獲準(zhǔn)南塘五組團(tuán)業(yè)委會(huì)法人資質(zhì)注冊(cè)，是一個(gè)典型的社會(huì)管理創(chuàng)新，整個(gè)注冊(cè)過(guò)程嚴(yán)格按照社團(tuán)注冊(cè)登記模式，規(guī)章制度均由業(yè)委會(huì)擬定，實(shí)現(xiàn)真正社區(qū)自我管理?！?/p>

    其實(shí)，早在2011年6月16日，北京市懷柔區(qū)于家園一區(qū)14、15、16、17號(hào)樓業(yè)委會(huì)主任丁淑元，就從泉河街道辦事處領(lǐng)取了掛靠在當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的“京懷業(yè)字第0001號(hào)《業(yè)主大會(huì)登記證書(shū)》”（注：不是社團(tuán)法人），成為全國(guó)首個(gè)取得獨(dú)立民事主體資格的業(yè)主大會(huì)。當(dāng)時(shí)，物業(yè)專家舒可心表示，“在中國(guó)出現(xiàn)第一個(gè)商品房小區(qū)的31年后，終于有了第一個(gè)被法律承認(rèn)的業(yè)主大會(huì)組織，終結(jié)了少數(shù)人管理多數(shù)人的局面，這是具有跨時(shí)代意義的大事?！?/p>

    與前者不同的是，溫州南塘五組團(tuán)社區(qū)以業(yè)主委員會(huì)名義，直接在民政部門(mén)登記為社團(tuán)的社會(huì)組織。

    “業(yè)委會(huì)具有法人地位之后，現(xiàn)在的小區(qū)車(chē)位、電梯廣告位基本還是委托物業(yè)管理，只不過(guò)東家從原先的開(kāi)發(fā)商變?yōu)闃I(yè)委會(huì)，自己身為業(yè)委會(huì)的法人代表也是不拿工資的?！苯鹎蓨谜f(shuō)。

    名詞解釋

    社團(tuán)法人：在我國(guó)，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，法人主要被區(qū)分為企業(yè)法人與非企業(yè)法人兩大類。其中非企業(yè)法人是指依法設(shè)立，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的其他社會(huì)活動(dòng)的法人。非企業(yè)法人又分為機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人和社會(huì)團(tuán)體法人。

    社會(huì)團(tuán)體法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的社會(huì)組織。主要包括各種政治團(tuán)體（如各民主黨派）、人民群眾團(tuán)體（如工會(huì)、婦聯(lián)、共青團(tuán)）、社會(huì)公益團(tuán)體（如基金會(huì)）、文學(xué)藝術(shù)團(tuán)體（如作家協(xié)會(huì)）、學(xué)術(shù)研究團(tuán)體（如數(shù)學(xué)學(xué)會(huì)）。

    民政部門(mén)主要管理三類法人單位：（1）社會(huì)團(tuán)體法人;（2）民辦非企業(yè)法人（如民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院、民辦圖書(shū)館、民辦博物館、民辦科技館等）；（3）村委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)。

    注：在歐美國(guó)家，慈善基金會(huì)屬于財(cái)團(tuán)法人。我國(guó)現(xiàn)行法律尚未建立財(cái)團(tuán)法人的概念。

    業(yè)主委員會(huì)：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。

    維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會(huì)成立之后，公共維修金就會(huì)劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。