無物業(yè)社區(qū)治理的“申宏經(jīng)驗”

　　居住社區(qū)(住宅小區(qū))是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內(nèi)容。住宅物業(yè)管理不僅是回應群眾關切、提升居民幸福感的“關鍵小事”，更是關系城市安全運行和社會穩(wěn)定的“民生大事”。2025年8月15日發(fā)布的《中共中央、國務院關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中明確提出要實施物業(yè)服務質(zhì)量提升行動，調(diào)動人民群眾參與城市治理的積極性、主動性、創(chuàng)造性，探索社區(qū)黨組織領導下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)運行新模式。

　　顯然，加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，推動物業(yè)服務向高品質(zhì)和多樣化升級，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要是當前基層社會治理的重要任務。然而，在實際生活中仍存在一些無物業(yè)管理的小區(qū)，它們成為城市治理的“盲點”。這些小區(qū)在治理架構上，由于缺乏明晰的治理主體，公共事務陷入“人人都可管，人人都不管”的混亂狀態(tài)，且業(yè)委會成立難、運行難，相關的規(guī)則體系不完善。在居民觀念上，長期處于無物業(yè)管理的“免費”狀態(tài)，使得部分居民將公共服務視為理所當然的福利。同時，居民解決問題的內(nèi)生動力不足，需要重燃居民對共建、共治、共享美好家園的向往與信心。在治理資金上，部分居民因?qū)Ψ詹粷M或抱有“搭便車”心理而拒絕繳費，催繳缺乏有效手段，全靠鄰里情面和個人自覺，即使收到了費用，由誰來管理、如何入賬、怎樣公開，都缺乏專業(yè)和透明的機制，長此以往，小區(qū)形成“無錢辦事”的惡性循環(huán)。

　　江蘇省太倉市高新區(qū)申宏小區(qū)，作為無物業(yè)社區(qū)治理的典型樣本，始終以問題為導向，著力解決“無人管事”、“無錢辦事”、“無處議事”三大困境，聚焦治理過程中的痛點、難點、堵點，積極構建起一套以黨建引領為根本、居民自治為基礎、多元協(xié)同為保障的治理體系，不斷增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

　　堅持黨建引領，把握基層治理“方向盤”

　　”黨建引領是基層物業(yè)治理的“根”和“魂”，是整合社區(qū)資源、優(yōu)化社區(qū)治理效能、提升社區(qū)服務水平的關鍵所在。申宏小區(qū)積極推進“紅色物業(yè)”，在基層黨組織指導下實現(xiàn)物業(yè)管理從“被動應付”到“主動服務”，交出了一份基層治理暖心答卷。

　　第一，構建治理體系，延伸服務觸角。為破解無物業(yè)管理小區(qū)“群龍無首”的難題，申宏小區(qū)在前期實地調(diào)研的基礎上創(chuàng)新制度設置，率先派駐黨支部開展服務與治理。針對小區(qū)內(nèi)租戶數(shù)量多、流動速度快的特點，搭建“社區(qū)黨組織—網(wǎng)格黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”四級組織體系，明確各級在政策宣傳、需求收集、矛盾調(diào)解中的核心職責，讓治理力量層層覆蓋，精準到“神經(jīng)末梢”。同時，在街道物管辦的指導下，社區(qū)黨組織牽頭成立工作專班，召開專題會議研究制定《申宏小區(qū)物業(yè)入駐試點工作方案》，明確工作目標、實施步驟和時間節(jié)點，確保各項工作能夠有序推進。社區(qū)還整合多方治理力量，充分發(fā)揮居委會、業(yè)委會的作用，形成“一月一議”的橫向議事機制，針對各類關鍵問題嚴格執(zhí)行信息雙公示制度，保障居民的知情權與監(jiān)督權。

　　第二，發(fā)揮黨員作用，下沉治理力量。黨員在基層物業(yè)治理中扮演著政策宣傳員、矛盾調(diào)解員、行動示范員和監(jiān)督員等多重角色，是將黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為治理效能，提升基層治理水平的關鍵力量。申宏小區(qū)實施“黨員作表率”工程，要求黨員在帶頭繳納物業(yè)費或公共管理費、參與志愿服務、維護公共環(huán)境等方面走在前列，用“一人帶動一戶、一戶帶動一片”的方式，發(fā)揮黨員的先鋒模范作用。同時，鼓勵黨員深入群眾，圍繞社區(qū)治理的難點、痛點、堵點開展調(diào)研，形成書面提案，由黨組織審核后納入“紅色議事廳”議程。社區(qū)還在實踐過程中積極發(fā)掘和培育表現(xiàn)突出的黨員和居民代表，通過民主推薦構建議事核心，為社區(qū)自治注入源源不斷的力量，形成“黨員帶頭、群眾參與、共建共享”的良性治理循環(huán)。

　　第三，強化陣地建設，打造“共治”舞臺。申宏小區(qū)在整合現(xiàn)有資源的基礎上，打造了“線上+線下”融合的立體化社區(qū)治理陣地。在線下，通過“鄰里會客廳”、“回音壁”、“共享工具房”、“愛心花園”等化閑置空間為治理樞紐，注重在陣地聽民聲、知民情、匯民意，將居民從治理決策的“旁觀者”變成“參與者”。在線上，建立“樓組微信群”和“小區(qū)公眾號”，構建覆蓋全社區(qū)的數(shù)字化溝通網(wǎng)絡，及時向居民傳達重要信息，同時在微信群或小程序中不定期發(fā)布志愿服務活動，實現(xiàn)供需精準匹配，變虛擬社群為智慧引擎。

　　激活居民自治，搭建民主協(xié)商“連心橋”

　　只有真正把群眾發(fā)動起來，基層治理才能獲得最深厚、最持久的動力源泉。申宏小區(qū)通過搭建民主協(xié)商“連心橋”，以居民的實際需求為引，聽民聲、匯民意、解民情，讓居民在參與自家小區(qū)事務的過程中提升主人翁意識，形成共建共治共享美好格局。

　　第一， 聽取居民意見，重視居民需求。居民在社區(qū)中并非被動的服務者，而是社區(qū)真正的主人翁、共建共治共享格局中不可或缺的核心力量。因此，圍繞居民集中反映的小區(qū)治理難點、痛點問題，申宏小區(qū)通過意愿調(diào)查問卷、入戶走訪等形式，梳理形成《2025年度小區(qū)協(xié)商議事清單》，明確基礎設施改造、安全隱患政治等幾項重點任務，將議事成果轉化為治理實效。同時，在“需求清單+服務清單+公示清單”三張清單的基礎上創(chuàng)新推出“基礎服務+增值服務+特惠服務”三級菜單，實現(xiàn)“群眾點單、社區(qū)派單、黨員接單、組織評單”閉環(huán)管理，為居民提供日常清掃、安全保障、水電維修、家政保潔等服務，切實提升居民“幸福指數(shù)”。

　　第二， 完善業(yè)委會建設，撬動治理效能。業(yè)委會是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的橋梁紐帶，是基層治理的重要力量?；跇I(yè)主大會和業(yè)委會作用發(fā)揮缺位的現(xiàn)實困境，申宏小區(qū)通過構建“三大紐帶”給出了破局之鑰：以情感紐帶聚人心，借助“民生微實事”項目用實實在在的惠民舉措不斷筑牢居民的“家園認同”;以利益紐帶固根基，堅持“資源共享、收益共用”原則，開創(chuàng)“方案公開、資金公開、進度公開”的“玻璃口袋”模式;以服務紐帶贏口碑，聚焦居民的實際需求和現(xiàn)實問題，設計開展多樣化的活動。同時，申宏小區(qū)推動制定業(yè)委會議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約等制度，用好居民議事機制和公示欄，使居民自治有章可循、有規(guī)可依。

　　第三，打造議事平臺，激活自治活力。申宏小區(qū)在物業(yè)入駐后，積極建構“社區(qū)黨組織、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會”三方協(xié)同的常態(tài)化治理架構。在此基礎上，申宏小區(qū)著力構建“宏觀—中觀—微觀”三級議事體系，拓寬居民參與渠道。在小區(qū)層面，規(guī)范化運營“紅色議事廳”，并創(chuàng)新采用“戶外納涼會”、“圍桌夜話”等接地氣的形式，與居民面對面拉家常、聽建議、議難題。在樓棟層面，探索建立“樓道議事會”等微載體，由樓組長牽頭，圍繞樓道衛(wèi)生、鄰里公約、小微設施更新等“家門口”的事務進行商議決策。同時，為確保議事不止于“議”，更能落地成“果”，申宏小區(qū)系統(tǒng)實踐“民主協(xié)商五步工作法”，推動居民從方案制定到執(zhí)行落地全過程參與，形成治理閉環(huán)。

　　推動多元協(xié)同，繪制共建共享“同心圓”

　　為了充分發(fā)揮多元主體協(xié)同的作用，申宏小區(qū)以“小切口”聚“大智慧”，從“停車難”這一問題出發(fā)，探索出一條行之有效的治理路徑。不僅明確“1+5”治理主體，而且通過線上平臺建設與線下陣地打造相結合的方式，將議事決事于民、成效惠之于民，營造了鄰里和睦、互信互助的“軟環(huán)境”。

　　第一，實施開源節(jié)流，破解“無錢”難題。無物業(yè)小區(qū)治理，資金是繞不開的坎。為了“有錢辦事”，申宏小區(qū)主動對接街道、區(qū)級部門，系統(tǒng)梳理并申請社區(qū)治理、老舊小區(qū)改造等專項經(jīng)費，同時鼓勵轄區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位、商戶通過設立社區(qū)基金、項目冠名等方式進行公益捐贈，并提供榮譽表彰等激勵政策，通過多主體協(xié)同發(fā)力，共筑小區(qū)“錢袋子”。申宏小區(qū)還探索“自我造血”路徑，不僅將轄區(qū)范圍內(nèi)的閑置用房、公共廣告位、停車位等資源進行規(guī)范化管理和運營，而且發(fā)展服務型經(jīng)濟，支持依法依規(guī)成立社區(qū)企業(yè)或社會組織，提供居家養(yǎng)老、托幼、快遞代管等低償便民服務，所得資金反哺社區(qū)治理支出。而針對“錢袋子”怎么管?申宏小區(qū)則建立動態(tài)調(diào)節(jié)機制，將經(jīng)費使用納入居務公開，每季度公開收支明細，接受居民評議，形成“花錢必問效，無效必問責”的閉環(huán)。

　　第二，明確治理主體，創(chuàng)新聯(lián)動機制。如何實現(xiàn)有效的“多元協(xié)同治理”是化解基層治理難題的關鍵所在。申宏小區(qū)在解決“停車難”問題中明確“1+5”治理主體，即以黨組織為核心，發(fā)揮居委會、業(yè)委會、居民、政府職能部門和社會力量的作用。而為使多元聯(lián)動機制從“建起來”到“轉起來”再到“順起來”，申宏小區(qū)從四個維度出發(fā)進行保障：在組織維度，設立“黨群服務站”，實現(xiàn)“一門受理、協(xié)同處置”，并培育專業(yè)化的社區(qū)工作者隊伍;在流程維度，建立問題處理“六步”流程單，形成從訴求提出到結果反饋的全閉環(huán)管理，并制定“三級議事決策清單”，提高議事效率;在溝通維度，每次議事必形成清晰的《會議紀要》，并向居民公開發(fā)布，減少溝通成本;在動力維度，精神激勵和物質(zhì)激勵雙管齊下，激發(fā)居民參與的熱情。

　　第三，數(shù)字技術賦能，提升治理效率。順應數(shù)智時代的發(fā)展，申宏小區(qū)以“智慧社區(qū)”平臺建設為核心，積極打造集通知發(fā)布、線上議事、物業(yè)報修、費用繳納等功能于一體的小程序或APP，打通服務居民的“最后一米”。同時，申宏小區(qū)主動接城市管理、公安等部門數(shù)據(jù)，實現(xiàn)人口、車輛等基礎信息動態(tài)更新，優(yōu)化報修、投訴處理流程，實行“接單-分配-處理-回訪”線上跟蹤，明確各環(huán)節(jié)時限，提升響應效率。申宏小區(qū)還同步建立物業(yè)企業(yè)與項目經(jīng)理信用檔案，實施“亮燈預警”和“評星定級”機制，對投訴率高、服務差的物業(yè)企業(yè)進行警示、約談甚至退出處理，倒逼其提升服務質(zhì)量

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理事關群眾生活品質(zhì)，是一項關系千家萬戶的“民生幸福工程”，是社區(qū)治理的重要組成部分。為統(tǒng)籌協(xié)調(diào)破解無物業(yè)小區(qū)存在的“無人管事”、“無錢辦事”、“無處議事”等難題，需要全局統(tǒng)籌、上下聯(lián)動、多方協(xié)同，從以下幾個方面重點著手：

　　一是堅持黨建引領與居民自治深度融合，筑牢治理根基。充分發(fā)揮基層黨組織領導核心作用，牢牢把穩(wěn)治理方向。同步激活居民自治活力，通過協(xié)商議事平臺提升居民主人翁意識，形成黨組織引領下的共建共治共享生動局面。

　　二是創(chuàng)新多元協(xié)同與精準服務雙向賦能，破解治理難題。著力構建“1+5”多元主體協(xié)同機制，打造“線上+線下”融合的服務平臺，系統(tǒng)破解資金短缺、服務缺位等難題，實現(xiàn)從“無人管”到“共同管”的治理升級。

　　三是推動數(shù)字賦能與制度保障協(xié)同發(fā)力，提升治理效能。運用“智慧社區(qū)”平臺優(yōu)化服務流程，完善議事決策和監(jiān)督機制，持續(xù)鞏固無物業(yè)小區(qū)治理成果，讓居民在家門口感受到實實在在的獲得感、幸福感、安全感。

　?。ㄙZ惠丹，華東理工大學社會工作與社會政策研究院研究助理）